Tapu Harcı Hesaplama

Tapu harcı, tapuya beyan edilen gayrimenkul satış tutarı üzerinden hesaplanır. Girilen konut değeri 2 ile çarpılıp 100'e bölünür. Alıcının ve satıcının ödeyeceği tapu harcı ayrı ayrı hesaplanır. Toplam %4'lük harç alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır.

Döner sermaye bedeli, tapu işlemlerinde tahsil edilen sabit bir bedeldir. 2025 yılı için 1.183 TL'dir. Bu tutar taraflarca aksi kararlaştırılmadığı sürece genel usul olarak alıcı tarafından ödenir. Tapu harcından ayrı olarak hesaplanır ve yıllık olarak güncellenir.

Vakıf Katılım, Ziraat Katılım ve PTT hariç tüm bankların kredi kartı ile tapu harcını Gelir İdaresi'nin online işlemleri üzerinden ödeyebilirsiniz. Banka şubesi üzerinden ödeme için şu bankaları kullanabilirsiniz: Ziraat Bankası, Ziraat Katılım Bankası, Halk Bankası, Vakıflar Bankası, Vakıf Katılım Bankası, PTT, Emlak Katılım Bankası.

Gayrimenkul bedeli tapuya düşük beyan edildiği için daha az harç bedeli ödendiyse, Gelir İdaresine pişmanlık dilekçesi vererek tapu harcı bedelini yükseltme şansı vardır. Pişmanlık dilekçesi verilmesi durumunda beyan farkının tapu harcı bedeli yasal faizi ile ödenir ancak %25'lik vergi ziyaı cezası ödenmez. Pişmanlık dilekçesi verilebilmesi için Gelir İdaresinin işlem başlatmamış olması gerekir.

Tapu harcı hesaplaması şu yasal düzenlemelere dayanır: 492 Sayılı Harçlar Kanunu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tarife Cetveli, 2025 yılı güncel oranlar ve bedeller, Cumhurbaşkanlığı Kararnameleri. Bu hesaplama aracı güncel mevzuata uygun olarak hazırlanmıştır.

Gayrimenkul değerini gerçek değerinden düşük beyan etmek hem mali hem de hukuki riskler taşır. Mali açıdan; eksik ödenen tapu harcının %25 fazlasıyla talep edilmesi, gelir vergisi cezası ve faiz yükümlülüğü doğar. Hukuki açıdan ise; sözleşmeden dönme durumunda sadece beyan edilen düşük tutarın talep edilebilmesi, ön alım hakkı sahiplerinin düşük bedel üzerinden hak iddia edebilmesi gibi durumlar söz konusudur.

Vergi dairesi, tapu kayıtlarını emlak piyasasındaki güncel değerlerle karşılaştırarak düşük beyan tespiti yapar. Aynı bölgedeki benzer gayrimenkullerin satış fiyatları, emlak değerleme raporları ve piyasa araştırmaları kullanılır. Tespit sonrası eksik ödenen tutarlar faiz ve ceza ile birlikte tahsil edilir. Bu nedenle gerçek değer üzerinden beyan yapmak en güvenli yoldur.

Düşük beyan tespit edildiğinde çeşitli yaptırımlar uygulanır: Eksik ödenen tapu harcının %25 ceza ile tahsili, satıcıya gelir vergisi cezası (verginin 1 katına kadar), gelecekteki satışlarda değer artış kazancı vergisi riski, vergi incelemesi ve denetim süreci başlatılması. Bu durumlardan kaçınmak için doğru beyan yapmak kritik önemdedir.

Pişmanlık dilekçesi verildikten sonra 15 gün içinde eksik tutar ve yasal faizi ödenmelidir. Dilekçenin kabul edilmesi için Gelir İdaresi'nin önceden tespit yapmamış olması şarttır. Başvuru sonrası %25'lik cezai yaptırım uygulanmaz, sadece asıl tutar ve faiz tahsil edilir. Süreç bir gayrimenkul avukatı eşliğinde yürütülmesi tavsiye edilir.

Tapuda düşük beyan edilen değer, yasal olarak tarafların anlaştığı bedel sayılır. Bu durum üç ana riski doğurur: Ödeme eksikliklerinde sadece beyan edilen tutarın hukuki güvencesi olması, sözleşmeden cayma durumunda düşük tutarın iade edilmesi, hisseli gayrimenkullerde ön alım hakkı sahiplerinin düşük bedel üzerinden satın alma hakkı elde etmesi. Bu nedenle gerçek değer üzerinden işlem yapmak hukuki güvenlik sağlar.

Rayiç değer, belediye tarafından emlak vergisi hesaplaması için belirlenen değerdir ve genellikle piyasa değerinin altındadır. Piyasa değeri ise gayrimenkulün güncel alım-satım piyasasındaki gerçek değeridir. Tapu işlemlerinde piyasa değeri üzerinden beyan yapmak hem yasal yükümlülük hem de gelecekteki hukuki sorunları önlemek açısından önemlidir. Rayiç değer üzerinden beyan etmek düşük beyan sayılabilir.